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By Aurélie Deudon

LBMG était l’invité « fil rouge » du 3ème atelier Innovation Immobilier organisé par Business Immo et l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière. Le thème du jour était : « Le Cowork dans tous ses (Tiers) Lieux et (Tiers) Etats – Nomades vs sédentaires, la nouvelle lutte des espaces ». Après avoir exposé un rapide panorama des tiers-lieux, j’étais invitée à réagir aux présentations des différents intervenants, voici quelques réflexions a posteriori que m’ont inspiré ces échanges…

Bernard Michel, Président de Gecina, intervenait dans un rôle d’explorateur : il nous a raconté sa visite de Wework à New-York

WeWork, espace américain emblématique du coworking à grande échelle, est une société valorisée à 16 milliards de dollars… Sur quoi se base cette valorisation ? La valeur de Wework est quasi intégralement basée sur l’importance et la force de sa communauté ! C’est bien le service de mise en réseau et l’animation d’une communauté de professionnels triés sur le volet qui lui garantit le succès qu’elle connaît aujourd’hui.
L’attachement à une communauté est très présent dans la culture américaine, et a contrario difficilement accepté dans la culture française qui s’est construite autour d’idées universalistes qui visent davantage l’intégration et l’assimilation de tous. Le terme de « communauté » est d’ailleurs connoté négativement en France, et nous hésitons encore à l’utiliser…

Wework arrive demain en France (presque demain, rue des Francs-Bourgeois), comment ce modèle va-t-il se dupliquer sur notre territoire ? Réussiront-ils à impulser ce même esprit communautaire au sein de leurs espaces ? Ce groupe qui bénéficie d’une force de frappe internationale et d’une gestion ultra huilée saura-t-il adapter son concept aux spécificités locales ? Les acteurs français qui structurent le marché actuel vont-ils garder le lead ?

Les deux prochaines années s’annoncent passionnantes…

Philippe Morel, Président de Next Door, présente le concept créé par Bouygues Immobilier il y a moins d’1 an

Les lieux développés par Next Door sont des centres d’affaires modernisés, des « smartwork centers » qui accueillent très majoritairement des indépendants, des freelances et des TPE. Néanmoins, un marché d’usagers potentiels sommeille encore, pour Next Door comme pour les autres acteurs du marché : celui des salariés télétravailleurs qui –grâce à Neo-nomade !- peuvent choisir entre leur domicile ou un large réseau de tiers-lieux de travail.
Ces lieux devront-ils s’adapter à cette nouvelle clientèle ? Les salariés ont-ils d’autres besoins/ habitudes/ envies que les travailleurs indépendants ? Pour répondre à ces questions, Neo-nomade et LBMG ont conduit une expérimentation : l’étude « Quel Bureau demain » visait à suivre des salariés travaillant en tiers-lieux et nous a permis de distinguer 5 profils de télétravailleurs en tiers-lieux :

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Nicolas Nectoux, Directeur Innovation chez Icade présente le triptyque innovant imaginé par Icade : Work’up pour l’hébergement flexible des entreprises, Smartdesk pour les cadres nomades et le Hub Icade pour l’accueil de start-ups
Icade a choisi de développer une offre à 360° proposant des solutions d’immobilier flexible à trois catégories distinctes de publics . J’ai choisi de m’intéresser plus spécifiquement à l’une de ces offres, « Smartdesk », qui va proposer gratuitement aux salariés des entreprises clientes d’Icade l’accès à un réseau d’espaces de coworking (5 espaces ouvriront dans un premier temps en juillet 2016). Le coworking devient donc un service, au même titre que le RIE, la conciergerie, …. Mais comment ce service peut-il être alors valorisé dans un loyer classique qui sanctionne une surface, une localisation, un immeuble ? Ne serait-il pas temps d’évoquer la fameuse valeur d’usage qui pourrait compléter la valorisation actuelle d’indicateur liés à la qualité d’usage des immeubles ?

Guillaume Savard d’Agilia Consulting a présenté une vision disruptive de l’évolution du marché immobilier

Comme à son habitude, Guillaume a réussi à dresser de manière synthétique et très inspirante un tableau des évolutions en cours sur la relation entre le bailleur et son locataire, en insistant d’ailleurs sur la nécessité pour les foncières de parfaire la connaissance de leurs clients (entreprises) mais aussi des usagers finaux des immeubles !
C’est vrai, nous le constatons tous, la demande est de plus en plus flexible et les bailleurs vont forcément devoir s’adapter à cette évolution majeure du marché. Pour ma part, je m’interroge sur la menace que constitue, pour les bailleurs, ce basculement de la charge du risque. Les entreprises seront libres de rompre leurs baux plus facilement, ce sont donc les bailleurs qui devront assumer les fluctuations d’activités de leurs clients, qui eux ne supporteront plus le poids d’un loyer incompressible sur le court et moyen termes. Evidemment, les plus gros propriétaires et ceux ayant le portefeuille le plus diversifié (typologie de clients, types de biens, localisations, …) pourront aplanir le risque, c’est mathématique.
Face à cette menace, n’oublions pas qu’une autre évolution est en cours : la fluidification du marché de l’immobilier. Cette fluidification du marché est incarnée par l’émergence de plateformes de mise en relation quasi-instantanée entre l’offre et la demande d’espaces de travail (Néo-nomade, Bureaux à partager, Bird office, …) ; elles seront très vite un autre outil de gestion et de réduction du risque pour ceux qui sauront les utiliser.

Pierre-Franck Molley, Directeur Général d’Hopscotch nous a proposé d’entrevoir ses nouveaux espaces de travail situés au cœur de Paris

Hopscotch est une agence de communication inspirée et inspirante qui propose à ses salariés des bureaux complètements re-designés, 4 étages sur 8 étant consacrés à des espaces conviviaux et collaboratifs. Pierre-Franck insiste sur un point dans sa présentation : ces aménagements répondent à une volonté de différenciation et de visibilité pour son entreprise (voisine de son plus gros concurrent Publicis !).
Nous le constatons en effet quotidiennement chez LBMG, chaque projet est singulier et correspond aux enjeux de l’entreprises, mais surtout aux besoins de ses salariés. C’est pourquoi nous sommes convaincus qu’il faut systématiquement replacer l’usager (ici, le salarié) au cœur des projets de conception et d’aménagement des espaces, et ainsi animer des dispositifs ambitieux et transparents de co-construction. En plus de garantir une adéquation des espaces ainsi conçus aux usages des principaux intéressés, cette méthode garantit une appropriation réussie et une vraie adhésion au projet.

Xavier Ginoux, Directeur de l’Openmind Kfé est revenu sur l’étincelle qui l’a conduit, avec ses partenaires, à créer ce lieu innovant

Nous avons pu constater au cours de cette matinée à quel point il était stimulant d’organiser un événement dans un lieu innovant et favorisant la créativité. Les espaces collaboratifs ont le vent en poupe, dans ou à l’extérieur du bureau, mais attention à l’overdose…
Une étude Gensler en 2012 découpait notre journée de travail en 4 temps : la socialisation (10% de notre temps) ; la concentration (50%), la collaboration (34%), et l’apprentissage (6%). Je vous invite à vous interroger sur le dernier chiffre même si ce n’est pas l’objet de ce billet…
Aujourd’hui, les bureaux traditionnels sont globalement dédiés à 90% au travail en solo, il nous reste donc quelques progrès à faire pour aller vers plus d’espaces de rencontre, d’échanges, ces fameux espaces collaboratifs. Néanmoins, attention à ne pas tomber dans l’extrême inverse : nous passons encore 50% de notre temps sur du travail en solo, concentrés sur une tâche ou une idée, et ce besoin doit aussi rester présent dans les bureaux du futur : le silence et la réflexion génèrent des idées ; les échanges et les discussions incitent à l’action ; les deux sont indissociables…

Et pour conclure, que retenir de cette matinée ? Tout simplement que tous ces échanges sont des signaux forts d’une dynamique de changements profonds en cours dans le secteur de l’immobilier. Et comme toute période de transition, cette époque est passionnante pour tous les acteurs de ce secteur, et pour nous qui @LBMG nous efforçons de les inspirer !

About AurelieDeudon
Chez LBMG depuis 2014, je conseille entreprises et collectivités sur le nouveau amrché des tiers-lieux. Je partage mes retours d’expériences et ma veille sur ce blog

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